ZK2 2012 49

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni __________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 07. Januar 2013 Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 12 49

16. Januar 2013 Verfügung II. Zivilkammer Vorsitz Pritzi Aktuarin Thöny In der zivilrechtlichen Berufung des X., Berufungskläger, gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva, vom 26. Oktober 2012, mitgeteilt am 26. Oktober 2012, in Sachen der Y ., Berufungsbeklagte, ver- treten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, Städtlistrasse 12, 7130 Ilanz, gegen den Berufungskläger, betreffend Ausweisung, hat sich ergeben:

Seite 2 — 9 I. Sachverhalt A. Mit Vertrag vom 20. November 2009 mietete X. von der Y. im Mehrfamilien- haus A., eine 3 1/2-Dachzimmerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1‘150.-- sowie eine 5 ½-Zimmerwohnung im EG/UG zu einem monatlichen Miet- zins von Fr. 1‘200.--. Nachdem der Gesuchsgegner mit der Zahlung der Mietzinse in Rückstand geraten war, kündigte die Gesuchstellerin unter Verwendung des amtlichen Formulars am 1. Mai 2012 die Mietverträge - unter Einhaltung der ver- traglichen Kündigungsfrist - per 31. März 2013. Mit Gesuch an die Schlichtungs- behörde in Mietsachen des Bezirks Surselva vom 25. Mai 2012 beantragte X. eine Erstreckung der beiden Mietverhältnisse um mindestens sechs Jahre. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 13. Juni 2012 erklärte er sodann den vorbehalt- losen Rückzug seines Schlichtungsgesuchs. B. Mit Mahnung vom 27. Juni 2012 liess die Y. X. mitteilen, dass diverse Miet- zinse für die beiden Wohnungen im Mehrfamilienhaus A. nicht vollständig bezahlt worden seien und setzte eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des ausstehen- den Betrages von Fr. 4‘642.--. Gleichzeitig wies sie darauf hin, dass nach deren unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis auf Ende des darauffolgenden Monats gekündigt werde. Da X. dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Y. nach Ablauf der Zahlungsfrist die Mietverträge unter Verwendung des amtlichen Formu- lars per 30. September 2012. C. Nachdem sich X. der Rückgabe der Wohnungen widersetzte, liess die Y. am 9. Oktober 2012 beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Surselva ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO einreichen. Darin bean- tragte sie unter Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB die Ausweisung des Gesuchsgegners aus den beiden Mietwohnungen sowie die Ermächtigung, die Wohnungen nach unbenütztem Ablauf der für die Ausweisung angesetzten Frist durch die Kantonspolizei eventualiter auf Kosten des Gesuchsgegners räumen zu lassen. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2012 beantragte X. sinngemäss die Ab- weisung des Ausweisungsgesuchs. D. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2012, gleichentags mitgeteilt, erkannte der Einzelrichter in Zivilsachen am Bezirksgericht Surselva wie folgt: „1. Das Gesuch wird gutgeheissen und X. wird angewiesen, die 3 ½- Zimmer Dachwohnung sowie die 5 ½-Zimmerwohnung im EG/UG im Mehrfamilienhaus A., bis spätestens Samstag, 17. November 2012, mittags, 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich abzugeben.

Seite 3 — 9 Die Vermieterin wird ermächtig, ab diesem Datum die Wohnung auf ih- re Kosten zu räumen. 2. Dieser Entscheid ergeht unter Androhung der Straffolgen nach Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 3. Falls die gesuchsgegnerische Partei den Anordnungen dieser Verfü- gung nicht innert Frist Folge leistet, kann die gesuchstellende Partei den Einzelrichter schriftlich veranlassen, das zuständige Polizeiorgan gerichtlich anzuweisen, die Ausweisung gemäss dieser Verfügung zu vollziehen (Art. 343 Abs. 1 lit. d und Abs. 3 ZPO sowie Art. 9 Abs. 1 EGzZPO). Dadurch entstehende (Polizei-)Kosten würden gleichfalls der Gesuchstellerin belastet, unter Regresserteilung auf den Ge- suchsgegner. 4.

a) Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 2‘000.00 (Entscheidge- bühr) werden der gesuchsgegnerischen Partei auferlegt und mit dem von der gesuchstellenden Partei geleisteten Kostenvorschuss ver- rechnet.

b) Die gesuchsgegnerische Partei hat der gesuchstellenden Partei den Kostenvorschuss von CHF 2‘000.00 zu ersetzen und ihr eine Parteien- tschädigung von CHF 1‘200.00 zu bezahlen. 5. (Rechtsmittelbelehrung). 6. (Mitteilung).“ E. Gegen diesen Entscheid erhob X. mit Eingabe vom 31. Oktober 2012 beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung, wobei er sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Ausweisungsgesuchs vom

26. Oktober 2012 beantragte. Des Weiteren ersuchte er um Erstreckung der Beru- fungsfrist bis Ende November, um einen Rechtsvertreter beiziehen zu können und um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. F. Mit Schreiben vom 5. November 2012 teilte der Kantonsgerichtspräsident X. mit, dass Rechtsmittelfristen nicht erstreckbar seien und allfällige Begrün- dungsergänzungen innert der Rechtsmittelfrist vorzunehmen seien. Daraufhin reichte X. mit Schreiben vom 14. November 2012 (Poststempel) weitere Unterla- gen ein. G. Mit Berufungsantwort vom 26. November 2012 liess die Y. die vollumfängli- che Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungsklägers beantragen, soweit auf die Berufung überhaupt eingetreten werden könne.

Seite 4 — 9 H. Obwohl der Vorsitzende der II. Zivilkammer X. mit Schreiben vom 28. No- vember 2012 mitteilte, dass ein weiterer Schriftenwechsel nicht vorgesehen sei, reichte dieser am 6. Dezember 2012 (Poststempel) eine Stellungnahme zur Beru- fungsantwort vom 26. November 2012 ein. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan- gen. II. Erwägungen 1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) sind erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide mittels des ordentlichen Rechtsmittels der Berufung anfechtbar. Dies gilt auch für die Anfech- tung von Entscheiden, die im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO ergangen sind (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung [ZPO], 2010, Art. 257 N 36). In vermögensrechtlichen Angele- genheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht- erhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10'000 Franken beträgt. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, steht das ausserordentliche Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO offen. Bei der Berechnung des Streitwerts ist auf den Wert abzustellen, den die Nutzung der Wohnung während der Zeit hat, während welcher die Ausweisung nicht vollzogen werden kann. Massgeblich ist somit die Zeitspanne zwischen dem Erlass des angefochtenen Entscheids und dem Erlass des Rechtsmittelentscheids. Dabei ist neben der Dauer des Gerichtsverfahrens auch die mutmassliche Dauer des Vollzugs zu berücksichtigen. Für die effektive Ausweisung durch die Organe der Zwangsvollstreckung sind nach praktischer Er- fahrung noch zusätzlich zwei Monate anzurechnen (vgl. Diggelmann in: Brun- ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro- zessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N. 45 zu Art. 91). Der angefochtene Ent- scheid datiert vom 26. Oktober 2012. Der monatliche Mietzins für die zwei Woh- nungen beträgt gemäss Akten insgesamt Fr. 2‘307.--. Somit muss unter Berück- sichtigung der vorstehenden Ausführungen davon ausgegangen werden, dass der Berufungsstreitwert von Fr. 10‘000.-- (entspricht dem Nutzungswert der Wohnun- gen für rund 4.5 Monate) im vorliegenden Fall erreicht ist.

Seite 5 — 9 2. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt liquid ist, das heisst die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder sofort beweisbar sein (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) und - kumulativ - dass die Rechtsklage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Liquidität des Sachverhalts und die Klarheit der Rechtslage müssen somit den Vorbringen der Gegenpartei standhalten. Bringt die beklagte Partei Einreden oder Einwendungen vor, welche mit den eingeschränkten Beweismitteln nicht entkräftet werden, fehlt es am liqui- den Sachverhalt. Demgegenüber vermögen unsubstantiierte beziehungsweise offenkundig haltlose Schutzbehauptungen der beklagten Partei den Rechtsschutz nicht aufzuhalten (vgl. Dieter Hofmann, a.a.O., N. 9 ff. zu Art. 257). Dabei ist zu beachten, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beweisstrengebeschrän- kung unterliegt, sondern der volle Beweis zu erbringen ist. 3. Die der Ausweisung zugrunde liegende Kündigung der Berufungsbeklagten stützte sich auf Art. 257d OR. Kommt ein Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand, stehen dem Vermieter die Rechtsbehelfe von Art. 257d Abs. 1 und 2 OR zur Verfügung. So kann der Vermie- ter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und dem Mieter androhen, dass bei unbe- nutzem Ablauf der Frist (für Wohnungen und Geschäftsräume mindestens 30 Ta- ge) das Mietverhältnis gekündigt werde. Nach unbenutztem Fristablauf kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Ta- gen auf Ende eines Monats kündigen. Hierfür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden. 4. Da der Berufungskläger die Kündigung zwar angefochten, das vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva anhängig gemachte Schlichtungsgesuch jedoch vorbehaltlos zurückgezogen hatte (act. II./7.) und die von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten behauptete Sachlage, durch kei- ne Beweismittel umzustossen vermochte, hatte der Vorderrichter nur die Einhal- tung der obgenannten Form- und Fristvorschriften zu prüfen. Zu Recht stellte die Vorinstanz fest, dass sich X. mit der Bezahlung von Mietzinsen im Rückstand be- fand, weshalb ihm die Y. unter Einhaltung der Vorschriften und mit Bezug auf Art. 257d OR gültig per 30. September 2012 kündigen konnte. Dabei wurde sowohl die Kündigungsfrist von 30 Tagen eingehalten wie auch das erforderliche amtliche Formular verwendet. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die ausserordentliche Kündigung sei demzufolge als gültig zu qualifizieren, ist somit zu schützen. Mit der gültigen Kündigung ist dem Ausweisungsbegehren stattzugeben, weil sich der Mieter dann unrechtmässig im Mietobjekt aufhält.

Seite 6 — 9 5.a) Der Berufungskläger bringt im Berufungsverfahren vor, die Kündigung sei- ner Mietverträge auf Ende März 2013 durch die Y. sei illegal gewesen, da gemäss Mietrecht während eines hängigen Gerichtsprozesses nicht gekündigt werden dür- fe. Nach seiner Einsprache gegen die Kündigung der Liegenschaft auf Ende März 2013 habe eine Schlichtungsverhandlung stattgefunden. Sein vorliegender Härte- fall sei schlicht ignoriert und abgelehnt worden, ohne auf seine tatsächliche Situa- tion einzugehen, die er der Schlichtungsbehörde geschildert habe. Wie sich aus den Akten ergibt, focht X. die Kündigung vom 1. Mai 2012 mit Gesuch vom 25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva an. Aus dem Protokoll der Schlichtungsverhandlung vom 13. Juni 2012 (act. II./7.) geht hervor, dass die Streitsache anlässlich der Schlichtungsverhandlung gemein- sam erörtert worden sei und mögliche Lösungswege skizziert werden konnten. Danach habe der Gesuchsteller den vorbehaltlosen Rückzug seines Schlich- tungsgesuchs erklärt. Aufgrund dessen konnte das Schlichtungsverfahren als ge- genstandslos abgeschrieben werden, was mit Protokoll und Abschreibungsverfü- gung vom 19. Juni 2012, gleichentags mitgeteilt, erfolgte. Diese Abschreibungs- verfügung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Insofern kann den Aus- führungen des Berufungsklägers nicht gefolgt werden, dass die (ausserordentli- che) Kündigung während laufendem Verfahren erfolgte, zumal diese erst am 20. August 2012, somit nach Abschluss des Schlichtungsverfahrens ausgesprochen wurde. Dass zwischen den Parteien zu jenem Zeitpunkt weitere Gerichtsverfahren hängig waren wird von der Berufungsbeklagten bestritten und vom Berufungsklä- ger nicht widerlegt. b) Des Weiteren macht der Berufungskläger geltend, es handle sich vorlie- gend um einen besonderen Härtefall. Obwohl er Investitionen von Arbeit und Bar- geld im Wert von über Fr. 65‘000.-- als Vorkaufsrecht in die Liegenschaft investiert habe, sei diese entgegen der zugesagten Frist an die Y. verkauft worden. Später sei sein Antrag auf eine gesetzlich vorgeschriebene Mietzinsreduktion in Höhe von fast Fr. 500.-- abgelehnt worden. Aufgrund der seither übersetzten Mietzinse und infolge des vorzeitigen Todes seiner Ehefrau am 4. Januar 2010 sei seine finanzi- elle Existenz ruiniert worden, weil er nicht in der Lage sei, von der bescheidenen AHV-Rente und den Ergänzungsleistungen die verlangten Mietzinse zu bezahlen und auch noch davon leben zu können. Seither könne er nur mit Spenden und Darlehen überleben, was von besonderer Härte sei. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, verkennt der Berufungskläger, dass bei einem Ausweisungsverfahren wie dem vorliegenden einzig die Gültigkeitsvoraussetzungen der Kündigung gemäss Art. 257d und Art. 266l OR geprüft werden. Aus welchen Gründen es zum

Seite 7 — 9 Zahlungsrückstand kam und ob ihn der Mieter schuldhaft zu verantworten hatte oder nicht, ist für das Ausweisungsverfahren demgegenüber nicht von Bedeutung. Ob der Verkauf der Liegenschaft an die Y. noch vor Abschluss der Mietverträge mit X. rechtmässig war, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann daher auch nicht weiter abgeklärt werden. Auf den entsprechenden Antrag des Berufungsklägers kann dementsprechend nicht eingetreten werden. c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Berufungskläger damit in keinster Weise bestreitet, mit den Mietzinszahlungen in Rückstand geraten zu sein. Er bringt nichts vor, was die von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten behauptete Sachlage umzustossen vermöchte. Vielmehr muss nach Prüfung der Einwände des Berufungsklägers davon ausgegangen werden, dass sich der Sachverhalt aufgrund der eingereichten Beweismittel nicht anders zugetragen ha- ben kann, als so, wie die Berufungsbeklagte dies geltend macht. Da die Kündi- gung seitens der Y. unter Einhaltung sämtlicher Formvorschriften ausgesprochen wurde, ist die von der Vorinstanz ausgesprochene Ausweisung zu bestätigen und die Berufung von X. abzuweisen. 6. Was seinen Antrag auf Fristerstreckung bis Ende November für eine „allfäl- lige anwaltliche Berufung“ gegen den angefochtenen Entscheid betrifft, so wurde X. bereits mit Schreiben des Kantonsgerichtspräsidenten vom 5. November 2012 (act. D.1) mitgeteilt, dass Rechtsmittelfristen nicht erstreckbar sind. Demzufolge ist dieser Antrag ohne weitere Ausführungen abzuweisen. 7. Der Berufungskläger beschwert sich weiter über den Entscheid des Einzel- richters in Zivilsachen am Bezirksgericht Surselva, welcher einmal mehr die kon- kreten Begründungen seiner Zahlungsunfähigkeit ignoriert habe, welche dazu hät- ten führen müssen, dass die wahren Schuldigen erkannt und verurteilt worden wären. Er behalte sich daher eine Strafklage wegen Befangenheit und unrecht- mässiger Prozessführung vor. Da der Berufungskläger hierzu keine weiteren Aus- führungen macht und auch keine konkreten Anträge stellt, ist auf diesen Punkt nicht näher einzutreten. 8. In seiner Eingabe stellte X. zusätzlich einen Antrag auf unentgeltliche Rechtspflege. Dieses Gesuch wurde in einem separaten Verfahren (ERZ 12 482) behandelt. 9. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.-- gemäss Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO zu Lasten des Berufungsklägers, welcher überdies die anwaltlich vertretene Berufungsbeklagte

Seite 8 — 9 ausseramtlich entsprechend der Honorarnote vom 26. November 2012 (act. C.1) mit Fr. 1‘055.80 einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen hat. 10. Dieser Entscheid ergeht infolge der offensichtlichen Unbegründetheit des Rechtsmittels in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 18 Abs. 3 GOG).

Seite 9 — 9 III. Demnach wird verfügt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.-- gehen zu Lasten des Berufungsklägers. 3. X. wird verpflichtet, die Y. für das Berufungsverfahren aussergerichtlich mit Fr. 1‘055.80 einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen. 4. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 betreffende Entschei- dung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu- tung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bun- desgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Aus- fertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 5. Mitteilung an: